Поскольку в настоящее время рынок недвижимости переживает мягко говоря не лучшие свои времена, значительную часть объема работы оценщиков по определению стоимости помещений занимает оценка коммунального имущества Киева для передачи в аренду.
При этом, не смотря на определенные трудности на первоначальном этапе, а именно на необходимость преодолевать бюрократические процедуры и волокиту с документами, желающих арендовать именно коммунальную недвижимость меньше не становится. Ведь преимущества аренды такого имущества по сравнению с помещениями в частной собственности очевидны. В течение срока договора аренды (три года) арендатор может быть уверен, что условия договора не будут меняться арендодателем в одностороннем порядке, как это часто бывает в наших реалиях. В отличие от заграничной практики права наших арендаторов не слишком защищены законодательно, чем и пользуются многие владельцы помещений. Ведь, как известно, для многих видов бизнеса переезд означает приличные финансовые потери. Кроме того, даже после истечения договора аренды, в случае с коммунальным имуществом действующий арендатор в абсолютном большинстве случаев имеет возможность этот договор продлить.
Чаще всего объектами оценки коммунального имущества в Киеве для аренды являются помещения в школах, поликлиниках, а также цокольные и подвальные этажи в жилых домах.
Краткое описание процедуры
Если не углубляться в юридические подробности, общая процедура аренды коммунальной недвижимости выглядит так:
- Получение от балансодержателя (коммунального предприятия) письма и плана этажа, где расположено помещение, которое планируется передать в аренду. Образцы таких писем есть практически у всех балансодержателей, если только Вы не первый человек, который решил арендовать у них площади. Письмо пишется в произвольной форме, в нём обязательно должны быть указаны параметры недвижимости (адрес, этаж, общая площадь), наименование потенциального арендатора и планируемый вариант использования помещения (офис, магазин, парикмахерская, мастерская и т.п.). Таким образом, этот документ выполняет сразу две функции: даёт право будущему арендатору быть заказчиком оценки коммунального имущества, несёт информацию о параметрах помещения и варианте его будущего использовании (какую роль играет вариант использования недвижимости будет показано ниже).
- Согласно Закону «Об аренде государственного и коммунального имущества» перед заключением нового договора аренды или перед продлением действующего необходимо провести оценку объекта аренды.
- Отчет об оценке передается для проверки и утверждения в Департамент коммунального имущества Киева (в некоторых случая непосредственно к ним, иногда через районные администрации). На данном этапе важно, чтобы работа оценщика была выполнена с соблюдением всех требований законодательства, итогом чего является правильное определение рыночной стоимости имущества, заниженная оценка здесь не пройдет! Если у проверяющего органа нет замечаний к отчету, происходит переход к следующему этапу: расчет арендной платы.
- У многих заказчиков, которые сталкиваются с процедурой первый раз, на этом этапе возникает вопрос: зачем кому-то еще рассчитывать арендую плату, если уже проведена оценка для аренды? Дело в том, что оценщик определяет рыночную стоимость коммунального имущества, а размер арендной платы зависит не только от оценки стоимости помещения, но и от вида хозяйственной деятельности, под который и арендуется недвижимость. Годовая арендная плата рассчитывается как процент от рыночной стоимости объекта. В процессе действия договора фактическая арендная плата еще будет корректироваться на индекс инфляции, однако, это уже детали. Наибольший интерес для арендаторов представляет размер выше упомянутого процента перехода от стоимости помещения к годовой арендной плате в зависимости от вида деятельности. Этот показатель приведен в Положении про аренду имущества территориальной общины города Киева. Рекомендуем всем заинтересованным лицам ознакомиться с данным документом, поскольку он регламентирует детальный алгоритм действий по аренде коммунальной недвижимости. Как видно из документа, для одних видов деятельности арендная ставка получается очень привлекательная, а для других – наоборот, «заоблачная».
В чем особенность определения стоимости коммунальной собственности?
Главное отличие – это процедура рецензирования, которую проходят все отчеты об оценке в Департаменте коммунального имущества Киева. Проще говоря, это проверка отчетов на правильность составления и, конечно же, на отсутствие занижения стоимости. Наши оценщики на протяжении многих лет выполняют работы по определению стоимости коммунальной недвижимости, результатом чего всегда являются положительные рецензии и хорошие отзывы клиентов. 🙂
Сколько стоит оценка помещений в коммунальной собственности?
Стоимость таких услуг в нашей компании зависит от параметров помещения. Ориентировочная цена – 4000 грн, однако в некоторых случаях она может быть выше. Самым распространенным вариантом повышения цены является проведение оценки недвижимости, которая расположена сразу на нескольких этажах, например, на первом и в подвале. Такая особенность приводит к тому, что оценщику по сути необходимо выполнять две работы в рамках одной, ведь рыночная стоимость квадратного метра подвальной части помещений как правило существенно ниже, чем стоимость его же надземных частей.
Сложность работы по оценке коммунального имущества для аренды зависит от характеристик помещения, таких как месторасположение, площадь, планировка, целевое использование и даже состояние. К нестандартным работам относятся и помещения очень маленьких площадей 1-2 кв.м – обычно их арендуют для установки кофе-автоматов, банкоматов, терминалов самообслуживания и тому подобное. Не смотря на свои миниатюрные размеры, оценка такого помещения будет не дешевая, потому что такие объекты в своём роде уникальные и сложные с точки зрения определения их стоимости. Сроки выполнения услуги напрямую зависят от сложности работы, но в большинстве случаев это 2-3 рабочих дня, включая выезд оценщика на объект оценки, чтобы сделать фото.
Какие документы необходимы для проведения оценки коммунального имущества, на что обратить внимание?
Для оценки недвижимости, которая находится в коммунальной собственности, необходимы следующие документы:
- письмо (доверенность, поручение) от балансодержателя (пример можно посмотреть ниже), в котором отражаются основные параметры помещения, адрес, а также наименование арендатора. Некоторые балансодержатели к письму выдают дополнения в виде справок, в которых значатся год постройки здания, его балансовая стоимость и дата, на которую необходимо определить рыночную стоимость. Эти справки не являются обязательными. Некоторые балансодержатели по незнанию законодательства ставят в документах неправильную дату, поэтому обращаем Ваше внимание, что согласно п 5.5 Положения про аренду имущества территориальной громады г. Киева, утвержденного решением Киевского городского совета от 21.04.2015г. №415/1280, датой независимой оценки является последнее число месяца, который является предыдущим месяцу в котором подавалось заявление про аренду имущества.
- техническая документация. Обычно это план этажа, где располагается оцениваемое помещение. Если недвижимость сдается в аренду вместе с местами общего пользования, то сдаваемая площадь выделяется на плане цветом. Это делается для правильного понимания ситуации рецензентов, с целью уменьшить вероятность возникновения каких-либо разночтений. Очень важно, чтобы площади на плане и в письме от балансодержателя совпадали!
- регистрационные документы арендатора. Четких требований к этим документам у нас нет – обычно это либо Выписка от регистратора, либо Свидетельство о регистрации юридического или физического лица-предпринимателя.
Если мы что-то упустили в статье, и у Вас все еще остались вопросы – звоните!
Наши специалисты профессионально проконсультируют Вас по любому вопросу, разумеется, в рамках нашей компетенции. 🙂
Для получения подробной консультации Вы можете напрямую обратиться к оценщику, который специализируется на данном виде работ.